マンションの外壁塗装を行う理由と施行内容と注意点
マンションの外壁塗装は大規模修繕工事の一環
マンションは一般的に10年から15年おきに大規模修繕工事を行う義務があります。
主な内容としては外装や共用部のメンテナンスを行い、マンションの耐久性を高める工事です。
外壁塗装も大規模修繕工事の一環として実施されます。
ここでは、マンションの外壁塗装を行う理由と施行内容、注意点などについてご紹介します。
【参考記事】
＞＞マンションの大規模修繕工事って何するの？目次
1-1 建物の劣化・雨漏り防止
1-2 美観の維持・資産価値向上
1-3 入居者の安心・安全の確保
1-4 法定点検や長期修繕計画への対応
3. おおよその費用と期間
3-1 マンションの外壁塗装の費用目安
3-2 マンションの外壁塗装の工事期間
4. 住民への配慮
4-1 事前説明と情報共有
4-2 騒音・振動・においへの配慮
4-3 プライバシーへの配慮・清掃の徹底
5. 安全管理の徹底
5-1 足場の安全確保・飛散・落下物対策
5-2 緊急時の対応体制の整備
6. 進捗報告
6-1 進捗報告の主な方法
6-2 なぜ進捗報告が重要なのか？
7. まとめ
マンションで外壁塗装が必要な理由
マンションの外壁塗装が必要な理由は以下の通りです。
建物の劣化・雨漏り防止
コンクリートやモルタルの外壁は、雨・紫外線・排気ガス・気温差などで少しずつ劣化します。
外壁塗装はその表面を塗膜で保護し、ひび割れや雨水の侵入を防ぐことで建物の寿命を延ばします。
外壁塗装はその表面を塗膜で保護し、ひび割れや雨水の侵入を防ぐことで建物の寿命を延ばします。
外壁塗装によって内部からマンションが劣化するのを防ぎ、資産価値を維持しているのです。
もっとも、外壁塗装も経年劣化が進みますので、都度塗り替えが必要です。
傷んだ場所を補修して塗り替えることで、防水機能を強化して劣化原因を防ぐことにより、マンションの資産価値を守ることができます。
美観の維持・資産価値向上
外壁塗装はお住まいの美観を保持してくれます。
外観は入居者や見学者に与える第一印象です。
外壁は経年劣化により剥げたり、褪色したりして、汚れが目立つようになります。
マンションの外観がキレイな状態を保てるよう、塗り替えを行い美観を保つことも大切です。
汚れ・色あせ・チョーキング（粉が出る劣化現象）などを解消することで、清潔感と信頼感がアップし、資産価値の維持や空室対策にもつながります。 外観を美しく保ち、資産価値を維持・高めることで、入居者の満足度を維持、向上を図ることできます。
塗り替え時には従前と異なるカラーにすることもできるため、管理組合などの同意があれば、イメージチェンジも可能です。
入居者の安心・安全の確保
ひび割れ・塗膜のはがれ・鉄部のサビなどを放置すると、漏水や落下物による事故の原因にもなります。
定期的な塗装工事を行うことで、安全な住環境を維持する必要があります。
定期的な塗装工事を行うことで、安全な住環境を維持する必要があります。
法定点検や長期修繕計画への対応
マンションには、法律で定められた定期点検（＝法定点検）があります。
外壁に関しては、10年ごとに専門業者による点検・報告義務があり、剥落・ひび割れなどの劣化確認をする必要があります。
また、建物を30年以上の長期視点で維持・修繕していくためのスケジュールと費用の目安を示した長期修繕計画は、建物の劣化状況や物価の変動に合わせて定期的な見直しが必要です。
外壁塗装はその一環であり、長期的な維持管理に欠かせない工事なのです。
マンションの外壁塗装時の主な施工内容と流れ
マンションの外壁塗装時に行う主な作業をご紹介します。
外壁塗装の工程は、下地の調査・補修から始まり、足場設置や塗装まで複数の工程を丁寧に行います。
① 現地調査・診断
まずは建物の状態をしっかり確認します。ひび割れや浮き、塗膜の劣化がないかをチェックして、必要な補修箇所を特定していきます。
② 足場設置
次に、安全に丁寧な作業ができるように足場を組みます。同時に、塗料が周囲に飛ばないように「飛散防止ネット」も張ります。
③ 高圧洗浄
長年の汚れやコケ、カビなどを取り除くために、高圧洗浄機にて外壁を隅々までキレイにします。
汚れがこびりついた状態では、凹凸ができてキレイな塗装ができないため、しっかりと洗浄することも欠かせません。
高圧洗浄後はしっかりと乾かす時間を置いてから、次の作業へと進んでいきます。
④ 下地補修
洗浄後、ひび割れ（クラック）や浮き、コンクリートの欠けた部分（爆裂）などを補修します。劣化したシーリングもこのタイミングで打ち替えます。
⑤ 養生（ようじょう）
養生ネットを張ることで、塗料などが飛び散るのを防ぐほか、作業中の騒音を和らげるなどの役割も果たします。
施工中はマンションが足場と養生ネットに覆われた状態になりますので、ご了承ください。
⑥ 下塗り（防錆塗料塗布）
外壁と塗料をしっかり密着させるための下塗り作業です。
一度目はシーラーと呼ばれる防錆作用のある塗料を塗布します。
色を付ける塗料の密着度を高める、接着剤的な役割も有しており、最初に防錆塗料で下塗りすることが大切です。
⑦ 中塗り・上塗り
シーラーが乾いたら、中塗りとして、いよいよ仕上げ塗料の1回目の色の付いた塗料を塗っていきます。
しっかり乾かした後、仕上げとして、もう一度、色が付いた塗料で上塗りをすることが必要です。
丁寧に三度塗りすることで塗膜に厚みをつけて外壁塗装の耐久性を高め、見た目からもわかる深みのある色ムラのない美しい仕上がりにします。ツヤや質感もここで決まります。
⑧ 付帯部塗装
階段や手すり、配管、軒天、雨どいなど、外壁以外の部分も丁寧に塗装していきます。
⑨ 完了検査・清掃
すべての塗装が終わったら、仕上がりのチェックや細かな修正（タッチアップ）を行い、共用部なども清掃します。
⑩ 足場解体・引渡し
最後に足場を解体し、最終確認をしてからお引き渡しとなります。
おおよその費用と期間
マンションの外壁塗装の費用や期間は規模によっても、大きく異なります。
高さや戸数、構造などによりますが、規模が大きくなるほど施工期間は長く、費用も高額になる傾向があります。
マンションの外壁塗装の費用目安
マンションの外壁塗装の費用目安ですが、塗装面1平方メートル あたり1,600～2,000円が相場です。
ただし、外壁塗装は大規模修繕工事の一部です。
タイル部分の補修や張り替え、屋上やバルコニーの防水工事、給排水設備や照明器具の点検交換などは含まれていませんので、実際の総工事費用はさらに高額になります。
そのため、大規模修繕工事をスムーズに行うために、所有面積に応じた修繕積立金を計画的に積み立てる必要があります。
マンションの外壁塗装の費用目安
| 階数・規模 | 概算費用（税込） |
|---|---|
| 3階建・10戸前後（延べ面積600～800㎡程度） | 約1,000万～1,600万円 |
| 5階建・20〜30戸（延べ面積1,200～1,800㎡程度） | 約1,900万～3,600万円 |
| 10階建以上・50戸以上（延べ面積3,000㎡～） | 約4,800万～ |
※タイル部分の補修や張り替え、屋上やバルコニーの防水工事は含まれません。
※使用塗料の種類（シリコン／フッ素／無機など）によっても価格は変動します。
マンションの外壁塗装の工事期間
施工期間は規模によって差がありますが、外壁塗装を含めた大規模修繕工事をすべて完了させるには、通常2ヶ月から3ヶ月ほどの期間が必要です。
大規模マンションになると3ヶ月以上かかるケースも少なくありません。
マンションは一般の戸建て住宅に比べ、工期が長くなる傾向があります。
その要因として、階数が多く足場が複雑になることや、住民の生活動線配慮による工程調整が必要なことなどが挙げられます。
| 階数・建物規模 | 工事期間の目安 |
|---|---|
| 小〜中規模（3〜5階） | 約1～2か月 |
| 中〜大規模（6〜10階） | 約2～3か月 |
| 大型マンション（10階以上） | 約3か月～ |
※入居者の生活に配慮しながら、騒音時間や洗濯物制限にも対応します。
住民への配慮
マンションの外壁塗装は、一般的な戸建て住宅の外壁塗装と比べ工事期間が長くなるため、工事を行う際には住民の協力が不可欠です。
住民の日常生活に与える影響を最小限するために、以下のような配慮が求められます。
事前説明と情報共有
マンション規模の外壁塗装を行う場合、管理組合主導の工事説明会が行われることが多いです。
その際に、工事内容・期間・作業時間・影響範囲（騒音・洗濯物・臭気など）を事前に住民に説明しておくことが大事です。
また、口頭の説明だけでなく「お知らせ文」や「工程表」を作成し、配布またはポスト投函や掲示板への掲示をして、スケジュールと注意事項を明確に伝えましょう。
特に、洗濯物の外干し・エアコン稼働・窓の開閉などの制限は、住民への影響が大きいため、できない時間の案内や声掛けを徹底する必要があります。
騒音・振動・においへの配慮
高圧洗浄や工具を使用するような、音や振動を伴う作業は、時間を午前9時～午後5時程度に制限し配慮します。
また、強い臭気を伴う塗料使用時も、事前に周知し換気案内を行いましょう。
近年では、臭気の少ない水性塗料を採用するケースがほとんどですので、昔に比べると臭いに対しては改善されてきています。
プライバシーへの配慮・清掃の徹底
住民の方たちが安心して過ごせるように、プライバシー対策が必要になります。
足場設置時にはメッシュシートを全面に張り巡らせ、外からの視線を遮断し、希望や必要に応じてバルコニー内なども内側から養生を行って、プライバシーを守りましょう。
また、工事中は見知らぬ作業員が頻繁に出入りすることになります。
住民への挨拶・無断撮影の禁止・敷地内は全面禁煙・エレベーター利用時は住民を優先など、作業員へのマナー指導も徹底しましょう。
「見た目の印象＝信頼感」に直結するため、身だしなみの指導も重要です。
ホール・エレベーター前などの共用部は毎日清掃を実施し、清潔な環境を保ちます。
作業後は工具や資材の整理整頓を徹底しましょう。
安全管理の徹底
マンションの外壁塗装における安全管理は、「事故ゼロ・迷惑ゼロ」を目標に計画しなければなりません。
特に高所作業・足場・通行人への配慮は最重要ポイントであり、現場責任者の管理能力と会社の体制が問われます。
特に高所作業・足場・通行人への配慮は最重要ポイントであり、現場責任者の管理能力と会社の体制が問われます。
足場の安全確保・飛散・落下物対策
足場の組立時に転落防止のための手すり・落下防止ネットの設置をします。
組立後は点検を行って、足場点検表に記録をしておき、可能であれば掲示しておくと安心感が増すのでおすすめです。
※住民（特に子ども）が誤って足場に入らないよう、進入禁止の表示やバリケードを設置も必要です。
メッシュシートも必ず設置し、塗料の飛散・工具の落下を防止に努めます。
工具・材料は落下しにくい場所に確実に固定してから作業をしましょう。
作業員の安全確保のために、高所作業時はヘルメット・ハーネスの着用を徹底指導することも大事です。
バルコニーや廊下など共用部の塗装時は特に注意が必要です。
緊急時の対応体制の整備
工事中の緊急連絡先（現場責任者・管理会社など）を必ず分かりやすい場所に掲示しておきます。
火災・転落・体調不良などの緊急時に備え、応急対応マニュアルを整備しておきましょう。
定期的な安全パトロールの実施もおすすめです。
進捗報告
進捗報告は、ただの「工程の報告」ではなく、住民・管理組合との信頼関係を築き、トラブルを未然に防ぐための重要なコミュニケーション手段です。
進捗報告の主な方法
進捗状況の報告方法は以下のようなものが挙げられます。
・管理組合への週次報告書（写真付きPDFなど）
・住民への掲示物・ポスティング
・トラブルや工程変更時の臨時速報
なぜ進捗報告が重要なのか？
① 住民の不安やストレスを軽減できる
工事中は「今日は何をやっているのか？」「あとどれくらいで終わるのか？」という不安がつきものです。
進捗報告が分かれば、不安が減り、生活に関わる情報（洗濯・騒音・立ち入り制限など）を前もって知らせることで、安心感が生まれます。
② 管理組合への信頼と透明性の確保
管理組合や理事会は、住民を代表して工事を発注しています。
進捗報告により「工事が予定通り進んでいるか」「問題や遅れがないか」を共有することで、業者の誠実性や透明性を示すことができます。
③ クレームやトラブルの予防になる
報告がないと、「説明がない」「工事が遅れている」などの不満が生まれやすくなります。
逆に言えば、工程の遅れや天候の影響なども早めに報告しておくことで、理解を得やすくなるのです。
④ 工事全体の品質・印象がアップする
施工の質だけでなく、「報告が丁寧でわかりやすかった」という点が、住民の満足度につながります。
報告に写真を入れたり、来週の作業内容を予告したりといった工夫も取り入れると、さらに好印象を与えることができるでしょう。
まとめ
マンションの外壁塗装は、建物の寿命を延ばし、入居者が安心して暮らせる環境を守るための大切な工事です。
また、雨漏りの防止、外観の維持、入居者満足度の維持と向上を図ること、入居率アップ効果も見込めます。
マンションの外壁塗装時に行う主な作業として、高圧洗浄で外壁洗浄し、ネットを張るなど養生をしっかり施すこと、防錆塗料塗布してから中塗りと上塗りをする三度塗りを行うことです。
施工期間と費用は規模によって差が生じ、規模が大きくなるほど長い期間と大きな費用がかかります。
期間の目安は2～3ヶ月、費用は繕積立金を財源にします。
工事で気をつけることとして、音やにおい、洗濯物制限など、住民の生活に影響が出るため、事前の説明と配慮が重要です。
管理組合や住民へ定期的な進捗報告を行い、あいさつ・マナー・清掃の指導も徹底しましょう。
住民からの安心と信頼を得るためにも、丁寧な対応と安全管理を重視し、計画的に進めることが成功のポイントです。
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